房产交易税的计算方法

房产交易税的计算方法

房产交易税计算方法：卖方：①印花税--0.05%，②营业税--5.5%（个人购买住房不满5年的普通住房），③个人所得税（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%买方：①契税--1.5%（普通住宅享受1.5%的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房）--3%（非普通住宅按3%税率征收契税），②印花税--0.05%

第一类：二手商品房甲购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元给乙。那么（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：印花税＝成交额×0.05％＝65万×0.05％＝325元营业税＝成交额×5.5％＝65万×5.5％＝35750元根据规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。那么，就该套房屋而言，其个税将会有两种算法：①按照20%征税：（商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10%。）个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20% ＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20％万＝17185元②按照1%征税：个税＝住房转让收入×1%＝65万×1%＝6500元如果按20%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为53260元；如果按1%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为42575元。（二）乙购买房屋需要交纳的税费为：由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。契税＝成交额×1.5%＝65万×1.5%＝9750元印花税＝成交额×0.05%＝65万×0.05％＝325元乙所需交纳的税费总额为10075元。

第二类：已购公房甲购买了一套60平米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元给乙。由于该套房屋已满五年并且属于家庭唯一生活用房，因此甲时无需交纳营业税和个人所得税。其它税费为：（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：印花税＝成交额×0.05％＝50万×0.05％＝250元甲所需交纳的税费总额为250元。（一）乙转让房屋需要交纳的税费为：由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。契税＝成交额×1.5%＝50万×1.5%＝7500元印花税＝成交额×0.05%＝50万×0.05％＝250元乙所需交纳的税费总额为7750元。第三类：二手经济适用房甲购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元给乙。根据政策规定，未满五年的经济适用房时不用交纳个税。其税费具体为：（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：印花税＝成交额×0.05％＝54万×0.05％＝270元营业税＝成交额×5.5％＝54万×5.5％＝29700元甲所需交纳的税费总额为29970元。（二）乙转让房屋需要交纳的税费为：由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。契税＝成交额×1.5%＝54万×1.5%＝8100元印花税＝成交额×0.05%＝54万×0.05％＝270元乙所需交纳的税费总额为8370元。

1、契税有1.5％和3％两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

2、营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，则业主需支付成交额的5.5％作为营业税；如果已满5年则不需支付该税。

3、营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，那么必须支付成交额5.5％的全额营业税；如果个人购买的住房已满5年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5％的营业税。

4、个税有20％和1％两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。