农村集体经营性建设用地入市的方法

农村集体经营性建设用地入市的方法

目前，农村集体经营性建设用地入市改革试点已历时4年，试点探索的最终目的是形成可复制、可推广的经验，并为全国性立法奠定基础。本文通过对全国试点地区的总体进展情况进行调研，分析了实施中存在的趋势性问题。

完善农村集体土地产权制度。坚持农村集体土地所有制的前提下，明晰占有、使用、收益、处置等各项权能，赋予农村集体所有权主体以出让、租赁、入股等方式处置集体建设用地使用权的权利，赋予集体建设用地使用权转让、出租、抵押、继承的权能。加强集体华夏土地产权招标、投标、确权、登记、颁证，确认产权主体，入市交易后使用权登记纳入不动产登记范畴内，办理不动产统一登记。

加强入市相关规划衔接。各试点地区亟待统筹做好社会经济发展规划、国土空间规划和产业发展布局规划的统筹衔接，有计划、有步骤地推进集体经营性建设用地入市。

探索完善城乡统一建设用地市场运行机制。一是完善入市交易价格形成机制。二是完善入市交易规则。健全完善形成适用于集体经营性建设用地入市的市场交易规则。三是健全入市交易机制。建立交易信息发布平台，健全入市交易流程。

完善入市收益分配制度。一是关于入市收益外部分配，集体建设用地入市收益首先归属于产权人，但国家可通过合理的税收体系来调节收益分配。二是关于入市收益内部分配。入市土地收益在农村集体内部的分配要充分尊重农民的自主决定权。完善农民集体决策制度，健全集体土地资产处置决策机制，使集体经济组织成为对外具有市场主体资格、能够有效行使所有权，对内治理顺畅、能够充分形成并代表农民意愿的所有权主体。

完善相关配套改革。一是提升政府治理能力。针对国有建设用地市场政府监管制度、服务职能，须按照农村集体经营性建设用地入市市场主体特征予以调整完善。二是建立投资管理制度。引导金融机构为农村集体建设用地提供与国有建设用地同等的金融服务，加强财政支持农村金融改革，采取财政补贴或财政性存款等方式引导和激励金融机构向农村地区延伸，扩大金融服务范围。三是完善相关税收制度。

统筹推进完善法律政策。加快推进《土地管理法》修改立法进程，同步开展《土地管理法实施条例》的修改，明确入市交易规则等配套规定。以《土地管理法》修改为龙头，逐步推进《物权法》《担保法》《城市房地产管理法》《城乡规划法》等相关法律法规的修改。同时，针对农村集体建设经营性建设用地入市集体土地所有权的实现形式、土地增值收益分配、具体交易规则等问题，完善相关配套政策。